Tribunal anula revisão do Zoneamento de SP: entenda o impacto nas construções e no mercado imobiliário

Tribunal de Justiça derruba mudanças no mapa de zoneamento de São Paulo aprovadas em julho de 2024. Decisão afeta ao menos 15 áreas da capital, mas mantém válidos alvarás e projetos já protocolados até a publicação do acórdão.

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) anulou as alterações incluídas na chamada “revisão da revisão” da Lei de Zoneamento, considerando-as inconstitucionais por falta de estudos técnicos adequados e desvirtuamento da proposta original. A decisão, proferida na quarta-feira (26), volta a colocar em vigor as regras do zoneamento sancionado em janeiro de 2024 pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).

Segundo o tribunal, as mudanças aprovadas em julho extrapolaram o escopo de uma simples correção de erros cartográficos. Vereadores apresentaram emendas e um substitutivo que ampliaram significativamente o alcance do projeto, promovendo novas classificações de zoneamento e expandindo áreas enquadradas como Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) – regiões próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus que permitem prédios mais altos e maior adensamento urbano.

As áreas afetadas pela anulação estão espalhadas por diferentes regiões da capital, incluindo Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro e Tucuruvi. Ao menos 15 pontos foram identificados com alterações de classificação urbanística, embora o alcance total da decisão ainda seja desconhecido, já que parte das mudanças foi incorporada diretamente ao mapa sem descrição detalhada na redação da lei.

Apesar da declaração de inconstitucionalidade, os desembargadores decidiram preservar os efeitos já produzidos pela lei. Pela modulação aprovada, permanecem válidos os alvarás, certidões, aprovações e demais processos de licenciamento protocolados até a publicação do acórdão. Isso garante que projetos de construção serão analisados com base na legislação vigente na data em que foram apresentados à Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento – o chamado “direito de protocolo”.

Contudo, a situação está longe de ser definitiva. Uma decisão do ministro Edson Fachin, do Supremo Tribunal Federal (STF), mantém suspensos os efeitos da declaração de inconstitucionalidade até o trânsito em julgado da ação. Tanto a prefeitura quanto a Câmara Municipal estudam recorrer da decisão.

No voto que prevaleceu, o presidente do Órgão Especial do TJ-SP, desembargador Francisco Loureiro, alertou que incorporadores e proprietários que decidirem protocolar projetos com base nas regras anuladas assumirão o risco jurídico de terem seus empreendimentos prejudicados caso a decisão seja confirmada após eventuais recursos.

O setor imobiliário ainda avalia o real alcance da decisão. Nem o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) nem a Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) tinham concluído um diagnóstico sobre os impactos da medida até a última sexta-feira (28).

Consultores em política urbana apontam que a modulação não elimina completamente a insegurança jurídica. O mercado imobiliário opera com ciclos longos de planejamento, e mudanças nas regras podem afetar não apenas projetos já protocolados, mas também negociações de terrenos, investimentos e estudos em andamento. O preço de um terreno e a viabilidade de um empreendimento passam necessariamente pela possibilidade de verticalização e do potencial construtivo – uma alteração no zoneamento pode mudar completamente o valor de um imóvel.

Na quinta-feira (27), o prefeito Ricardo Nunes minimizou o impacto da decisão e disse que poderá enviar um novo projeto de lei à Câmara, corrigindo os problemas, caso seja identificado que “algo muito importante para a cidade” foi derrubado pelo TJ.

Destaques do Conhecimento

• Tribunal de Justiça anulou mudanças no zoneamento de julho de 2024 por falta de estudos técnicos e desvirtuamento da proposta original
• Ao menos 15 áreas da capital foram afetadas, com alterações em Vila Mariana, Perdizes, Santo Amaro, Mooca, Ipiranga, Vila Sônia, Capela do Socorro e Tucuruvi
• Alvarás e projetos protocolados até a publicação do acórdão permanecem válidos, garantindo o “direito de protocolo” para empreendimentos já apresentados
• Decisão do STF mantém suspensos os efeitos da anulação até o trânsito em julgado, e prefeitura e Câmara estudam recorrer
• Insegurança jurídica persiste no mercado imobiliário, afetando negociações de terrenos, investimentos e viabilidade de projetos em andamento

Fonte original: G1 São Paulo | Adaptação: Equipe Perus Online